오늘부터는 오를 집만 보인다 임장 노하우 올해 주목할 지역

 

오늘부터는 오를 집만 보인다 저자 앨리스 허 책표지

 

'임장'은 쉽게 말해 부동산 현장 조사를 말한다. 당장 매매는 하지 않더라도 의사결정에 참고하기 위해 주기적으로 현장에 돌아다니는 활동을 뜻한다. 
 
《오늘부터 오를 집만 보인다》의 저자는  '임장의 여왕' 답게 초보들을 위한 임장 노하우와 팁을 알려준다. 올해 주목할 지역과 조심해야 곳을 알려준다.   
 
저자 앨리스 허(허미숙)는 18년간 직장생활을 하다가 퇴사하고 뒤늦게 부동산 전업 투자자로 뛰어들었다. 현재는 부동산 커뮤니티에서 강의와 실전 투자를 병행하고 있다. 
 

임장을 해야 하는 이유? 

현장에 답이 있다. 거래가격 등 데이터와 기사만 보고는 알 수 없는 현장의 흐름이란 게 중요하다.  
 
도시가 변화하는 모습은 비슷하다. 한 도시라도 제대로 파악하면 다른 도시에 적용할 수 있다. 그래서 임장은 여러 번 반복해서 다녀라.
 

임장 노하우 

임장 친구를 만들어라 

강의를 듣고 동료들과 함께 임장 한다. 혼자서는 꾸준히 실행하기 어렵다. 투자 모임이 필요하다.

임장 후기는 기록으로 남겨라

임장 루틴을 만들어라  

①임장지역 찾기 
②분양단지, 신축아파트 시세 체크하기
③나만의 '임장 지도' 만들기
지도에 대장 아파트를 포함한 아파트를 표시하고 매매, 전세 시세 등 필요한 정보를 기재한다. 
④임장 하기
⑤임장 후 기록하기  
 

아파트 임장시 체크리스트

외부적 요소: 입지,  초등학교, 편의시설 거리, 방향, 층수 특이사항(탑층, 끝집), 지하 주차장 연결 여부, 경사도 등 

내부적 요소: 발코니뷰, 천장 누수, 수리 상태, 장판 및 바닥상태, 수리가 필요한 부분 등 
 

투자 팁

'트리거' 아파틀 찾아라

지역의 부동산 시장 흐름, 나아가 전체 부동산 흐름을 바꿔놓을 수 있는 심리적 '방아쇠(trigger)'가 되는 아파트다.

대표적인 예로 올림픽파크프레온(둔춘 주공 재건축)을 들 수 있다. 하락장이 계속되던 서울 부동산에 반전을 가져왔다. 트리거가 될 만한 단지에 관심을 갖자.

※ 트리거가 될 만한 분양권 3가지 기준 

• 첫째, 분양가가 비싼데도 완판 되는 단지
• 둘째, 공급이 없던 지역에 처음 분양하는 단지
• 셋째, 열악했던 지역에 재개발로 처음 부양하는 단지 

좋아질 지역 안에서 저평가 아파트를 찾아라

그 지역 랜드마크 아파트와 비교해 보고 가격이 아직 오르지 않은 신축 또는 준신축을 고르자. 랜드마크는 가장 비싸거나 그 지역의 특성을 대표하는 아파트를 말한다.

2024년 앨리스 허가 주목하는 지역

아파트 공급 과잉에서 공급이 부족해지는 시기가 도래하는 지역을 보자.
 
부산: 2012년~2023년 11년간 공급이 많았다. 그러나 2024년부터 공급물량이 서서히 감소하기 시작한다. 

대구: 2023년 1월 신규 주택사업 인허가를 전면 중단한다는 발표가 있었다. 2024년부터 미분양 수치가 줄어들고 2025년부터는 공급 물량이 감소된다.

울산: 2024년부터 공급부족이 예상된다.

구리: 2024년 8월 별내선(서울 8호선 연장)이 개통된다. 수년째 공급이 부족한 구리에 역세권이 될 아파트에 관심을 집중해 보자.

수원: 수원역 일대는 2023년 브랜드 대단지 아파트가 들어서면서 입주 물량이 많았다.

용인: 2024년 공급 폭탄이 있지만 2025년부터는 공급이 부족해지는 시기다. 

고양: 2023년부터 공급 부족시기에 들어갔다.

김포: 2024년부터 본격적인 공급이 부족해진다.   

성남: 4년 동안 줄곧 공급 과잉이 이어졌다. 

부천: 2023년 대규모 단지 입주가 마무리되면서 장기적으로 공급 부족을 앞두고 있다.   

조심해야 할 지역 

포항, 거제, 군산, 목포, 구미, 울산, 창원 등 지방 공업도시는 지역 기업의 상황에 따라 영향을 받는다. 해당 산업 경기가 좋아야 직원도 채용되고 주택 수요가 생긴다. 주택 수요와 공급 공식을 적용하기 힘든 곳이다. 지역 기반 산업이 무너지면 인구가 이탈하여 수요가 감소한다. 
 
2017년 현재 중공업이 군산 조선소를 폐쇄하였다. 이후 한국 GM이 군산에서 철수하였다. 지역 경제 침체로 이어졌다.
 
거제시의 경우 조선업 의존도가 90% 이상이다. 조선업 불황이 계속되고 있다. 

저자도 2021년 대세 상승시기에 거제를 저평가라고 판단하고 우리나라 선박 수주량이 세계 1위가 되었다는 소식에 거제 아파트 매수에 나섰다. 아파트 공급 부족에만 초점을 맞췄던 투자 실폐 사례다.     

느낀 점 

부동산은 단순히 수요와 공급만으로는 오르고 내리지 않는다. 부동산 경기가 활황일 때는 수요와 공급이라는 공식이 통할 수 있다. 그러나 하락장을 만나면 대형 호재가 있더라도 힘을 못 쓴다.    
 
아무리 공급이 부족해도 수요가 뒷받침되지 않으면 집값이 오를 수 없다. 저자도 이 책에서 경남 거제시 투자 실패사례를 이야기한다.
 
 《딸아, 돈 공부 절대 미루지 마라》를 쓴 박소연 애널리스트는 앞으로 미래의 부를 알려면 인구 변화에 관심을 가지라고 했다. 
 
《절반세대가 온다》에서도 인구 절벽의 시대에서는 지금까지 '부동산 공식'이 통하지 않을 수 있다고 경고한다. 총인구수 감소에 이어 총가구수가 감소하는 시기가 도래한다.
 
저자는 자신의 투자 성공스토리는 물론 실패했던 경험도 솔직하게 털어놓는다. 투자 선배의 실패한 사례를 통해서 배워야 할 건 배우자. 

오랫동안 투자한 분들은 항상 현장에 답이 있다고 강조한다. 온라인에서 손품으로 얻을 수 있는 정보와 오프라인에서 발품으로 얻을 수 있는 정보의 양과 질은 다르다는 것이다.
 
이 책은 오프라인에서 좋은 정보를 얻는 방법을 알고자 하는 분들에게 추천한다. 초보자들이 아무 준비도 안 한채 임장을 가면 비슷비슷해 보이는 아파트들만 둘러보고 온다.  
 
책에는 저자가 실제로 만들어서 쓰는 '아날로그' 스타일의 '임장 지도' 만드는 법이 나와 있다. '임장 지도' 하나만 보더라도 저자의 열정과 꾸준함이 녹아 있다.   
 
나의 한 줄 리뷰 → 부동산 초보자들을 위한 '임장' 가이드